2010年，欧元区最严重的一场经济风暴将希腊推向财政崩溃边缘，一度成为全球金融市场动荡的焦点。然而时隔十余年，这个曾被认为是“价值洼地”的国家，已成功逆袭为全球投资者争相进入的热土。据《新世界财富》数据显示，2022-2024年间，有多达1200名百万富翁选择移民希腊，使其跻身全球八大富豪移民目的地。

一个关键的转折点，正是希腊在债务危机后推出的“黄金签证”计划。通过购买不低于25万欧元的本地不动产，申请人三代人可直接获得希腊永居身份，并可自由通行申根29国——门槛低、限制少、有收益，这项政策迅速成为中国家庭进行全球资产配置和身份规划的热门选项。而在众多黄金签证服务商中，一家中国移民机构独特的商业理念，正在改变这个行业的传统玩法。它不卖住宅、不靠代理开发商赚钱，而是通过“商用物业+资产管理”的创新模式，将黄金签证从一场简单的买卖，转化为真正具有长期回报与全球竞争力的身份资产。

创新商业模式：专注商用物业的差异化之路

从2014年希腊实施黄金签证以来，中国家庭由此获取欧洲身份的数量就不断上涨。数据显示，截至2025年7月，希腊黄金签证项目共为主申请人及其家属发放了超过65,000张居留许可，其中中国投资者占最大比例。面对强劲的市场需求，几乎所有移民机构都将住宅物业作为主要投资路径。

然而，龙源海外创始人国胜军在多年接触黄金签证客户的过程中发现，传统的住宅投资存在诸多痛点：大多数人拿到身份后并不在欧洲长期居住，而是把购置的住宅物业用于出租。由于地理距离遥远、住宅物业租赁管理繁琐、租客流动频繁，加上欧洲对于租客的法律保护远高于房东，许多投资人逐渐陷入“房子难管、租金难收”的烦恼。于是，2018年10月，国胜军亲赴希腊考察，本着"从客户需求出发，真正为客户创造价值"的初衷，决心找到一个能够避开住宅投资的弊端的、更具解决力的投资路径。

“客户不是为了住，而是为了通行和配置资产。那我们为什么要让他们承担住宅物业带来的这些额外负担？”国胜军直言。为此，他与商业合作伙伴、当地律师进行反复论证，结合龙源海外二十余年行业深耕的资源优势，最终构建出一个以商用物业为核心的创新模式——投资者不再是“买房者”，而是“资产持有者”；项目不再是单纯售卖，而是持续、全程的资产管理服务。

龙源海外希腊公司高管现场沟通物业装修维护

事实证明，将希腊黄金签证创新性地定义为资产管理是极具前瞻性的判断，龙源海外凭此在希腊黄金签证市场迅速形成独特优势，越来越多的人开始认可龙源海外这个模式的精妙之处。龙源海外内部数据显示，自该模式启动以来，通过商业地产方式参与希腊项目的客户数量已实现显著增长，特别是从2023年到2024年，该项目客户数量增加了145%。对此国胜军表示：“我觉得我们确确实实实现了和投资人的双赢。“

坚守长期价值：构建全生命周期的资产管理优势

确定了更符合市场需求的创新模式之后，真正的考验才刚刚开始。在国胜军看来，为客户构建长期稳定的价值，不止是理念上的“讲得通”，更是实践中“做得到”。

与住宅投资为主的项目不同，龙源海外并不将客户引荐给开发商后就抽身离场，而是坚持“全生命周期负责”的服务模式。从项目筛选、物业购置，到租赁安排、资产管理，龙源海外构建起一套标准化的资产运营系统。正如创始人国胜军所言：“在我们看来，黄金签证是一个全流程的服务，而不仅仅是办一张卡，买一个房子。”

龙源海外的专业化本地团队

核心竞争力的关键，在于背后一支深耕本地、经验丰富的运营团队。龙源海外在希腊长期驻扎团队成员，绝大多数为当地专业人士，熟悉语言、法规与商业环境，能够深入一线完成物业评估、租户谈判、合同管理等操作，确保项目落地后的长期稳健运行。其次，在租户方面，龙源海外坚持只选择管理水平高、信用资质强的大型企业作为承租方。其所管理的商用物业大多由世界500强企业作为主要租户，单栋建筑仅设一个租户，租期普遍签订10年或以上的长期合同。这一模式不仅确保了租金的持续性和稳定性，也极大降低了客户因租客更换、违约或纠纷带来的管理风险。更值得一提的是，龙源海外对项目选址极为严苛。其商用物业大多位于希腊城市的核心商圈，兼具人流密度与租金溢价空间，加之成熟的租赁结构，平均年租金回报率达到4%，优于许多同地区的其他项目。

截至目前，龙源海外的商用物业项目已顺利运行至第14期，在希腊本地共管理着15栋商业楼宇，涵盖超市、餐饮、写字楼等多种业态，总资产规模已达6亿人民币，累计服务超过300组投资家庭。这套高专业度、强风控的商用物业模式，已成为黄金签证市场中极具辨识度的一张名片。

事实上，商用物业所需的资金体量、专业知识和本地资源门槛极高，绝大多数同行难以复制这一模式。也正是这种“深扎本地、全程可控”的能力和实力，使得龙源海外在商用物业这个细分领域成为行业几乎独家的存在。

把握窗口红利：为中国家庭打造全球化竞争力

对许多中国家庭而言，黄金签证的价值早已超越“移民”本身，而是一种面向全球格局的身份配置和资产配置双重布局。它不仅是企业“走出去”的通行证，也是子女融入国际社会、参与全球竞争的重要起点。

尤其在全球产业加速流动、中国企业持续“出海”的背景下，能够自由穿梭于欧盟经济体的合法身份，成为一项重要的软实力。正如国胜军所言：“申根区覆盖国家整体GDP总量已跃居全球第二，这意味着申请人可以在世界第二大经济体中自由通行、经商、投资、求学、就业——而无需频繁申请签证。”

以现实为例，一个在英国工作的中国青年，若没有欧盟永居身份，出差欧洲大陆仍需临时签证，流程繁琐、效率低下。而持有希腊黄金签证后，不仅通行无障碍，反而在一些场景中比当地同事更具优势。“英国人去欧盟大陆只是免签，停留时间受限；而我们拿希腊永居，是合法长期居留。”国胜军指出。

因此，对下一代而言，黄金签证提供的不仅是便利，更是竞争力。“你在为孩子办理黄金签证的同时，其实是在为他打造一个国际化的起点。”这种”看不见但持续存在”的价值理念，正在被越来越多高净值家庭所接受。龙源海外也因此形成了一个强大的客户口碑网络，很多客户在获得良好体验后，主动推荐亲友加入，实现了从服务满意到信任外溢的自然增长。

尽管目前希腊黄金签证政策稳健，但作为从业者，国胜军始终保持谨慎态度。“任何国家的移民政策，都不可能一成不变。”过去几年，葡萄牙、西班牙、爱尔兰等国家的黄金签证项目相继收紧甚至取消，希腊如今是为数不多仍保持低门槛的国家之一。“一旦希腊政府判断其经济恢复到一定水平，或者社会舆论发生变化，政策可能在无须提前征求投资者意见的前提下迅速调整甚至关停。”因此，国胜军建议，真正看重全球化发展方向、希望为家庭长期配置身份优势的人，应当果断把握这一窗口期。

在黄金签证行业快速商业化的今天，龙源海外之所以能走出一条独特道路，关键在于它从一开始就没把自己当成“卖房人”，而是“价值的设计者”和“风险的管理者”。这种以客户为中心的初心、深耕本地的用心，以及敢于创新的决心，构成了龙源海外在行业中的差异化竞争力。也正因此，它才能在变化剧烈的市场中，为客户搭建起一条稳健、长期、值得托付的通路。这条通路，既通向欧洲，也通向未来。对于那些在意身份规划、资产配置和下一代竞争力的家庭来说，也许正是时候认真思考，什么才是真正值得选择的移民路径。